Bliv klogere på afkast og udbytte på 5 minutter

Thomas Midtgaard
Head of Finance

Hvad er afkast og udbytte? Og hvad er sammenhængen mellem afkast og udbytte, når du investerer i fast ejendom? Det finder du svaret på i mit første blogindlæg, hvor du kan blive klogere på investering i fast ejendom.

Når du investerer i fast ejendom, vil du opleve at få både et løbende udbytte og afkast på din investering. Men hvad er afkast og udbytte, og hvilken sammenhæng er der mellem de to termer? Mange oplever, at afkast og udbytte ofte bliver brugt i samme vending uden en nærmere forklaring eller en klar forståelse af sammenhængen mellem de to begreber i forhold til din investering.

Af denne grund har jeg valgt at udgive dette blogindlæg, som er den første i en række af blogs, der vil berøre emnerne afkast og udbytte, og hvordan vi beregner selvsamme hos Brickshare.

Blogindlægget tager som udgangspunkt ikke højde for lånefinansiering eller SKAT - med mindre andet er angivet - da det er forståelsen af de to termer, som jeg prøver at fremme.

Hvad er et afkast?

Termen afkast bliver brugt i flæng på tværs af aktivklasser som udtryk for, hvor attraktiv din investering er, og mange - især nye - investorer er usikre på begrebet, og hvordan et afkast egentligt opgøres.

Kort optegnet er afkast en opgørelse af den totale værditilvækst på din investering over en given periode. Det vil sige et udtryk for, hvor meget din investering er blevet forrentet eller er steget/faldet i værdi over en given periode. Et afkast kan enten blive opgjort i procenter eller kroner. 

Simpel formel for beregning af afkast:

Afkast (%) = Gevinst /Egenkapitalindskud

Når du investerer i fast ejendom, er din gevinst simplificeret et resultat af ejendomsdriften (”Driftsresultat”) og værdistigning(er) på den(de) underliggende investeringsejendom(me) (”Værdireguleringer”).

Simpel formel for beregning af afkast på en ejendomsinvestering:

Afkast (%) = (Driftsresultat + Værdireguleringer) / Egenkapitalindskud 

Når du vælger at investere i fast ejendom, investerer du i en investeringsejendom, som har en løbende drift i form af udlejning og administrationen heraf. Overskuddet[1] fra denne drift (Driftsresultat) går til investorerne, og bliver enten lageret som en del af den bogførte egenkapital i ejendomsselskabet eller udloddet som udbytte til investorerne (udbyttebetalinger bliver uddybet senere i indlægget).

Foruden overskuddet fra driften vil en ejendomsinvestor opleve løbende værdireguleringer på de købte ejendomme. Værdireguleringerne indgår i beregningen af afkastet - på lige fod med overskuddet fra driften - men eventuelle gevinster vil ikke kunne udloddes til investorerne før ejendommene realiseres (dvs. sælges). Indtil ejendommen sælges, vil værdireguleringerne[2] blive overført til den bogførte værdi af ejendommene og egenkapitalen i selve ejendomsselskabets regnskab.

Eksempel på en afkastberegning via en investering i fast ejendom ved brug af ovenstående formel:


Hvad er et udbytte?

Kort fortalt er udbytte udlodning af penge (”Udloddet beløb”) til investorerne, og dén del af det årlige afkast, der udbetales til investorerne (”Udbyttebetaling(er)”) af ejendomsselskabet.

Simpel formel for beregning af udbytte:

Udbytte (%) = Udloddet beløb / Egenkapitalindskud

En forudsætning for udbyttebetalinger er, at de underliggende investeringsejendomme har en profitabel drift, der genererer overskudslikvider, som kan udloddes til investorerne. 

Specifikt betyder dette for ejendomsinvesteringer, at lejeindtægterne skal dække mere end omkostningerne forbundet med at drive, vedligeholde og eje ejendommen, før investorerne kan få udbetalt udbytte fra deres ejendomsinvestering.

Dog vil en investor opleve at der ikke er et 1:1 forhold mellem overskuddet fra driften og udbyttebetalingen, der skyldes skatte- og regnskabsmæssige faktorer, som ikke vil blive uddybet yderligere for nu.

Dén del af driftsoverskuddet, der ikke udloddes som udbytte, overføres til den bogførte egenkapital i ejendomsselskabet og øger den indre værdi af din ejendomsinvestering.

Eksempel på en udbytteberegning via en investering i fast ejendom ved brug af ovenstående formel:

Typisk er ejendomsdrift en relativ stabil aktivitet, og hvis håndteret korrekt, vil en investor opleve vedvarende udbyttebetalinger, der fungerer som en passiv indkomst. 

En investor kan også opleve at modtage udbytte, selvom afkastet er negativt. Et negativt afkast kan skyldes, at værdien på en investeringsejendom er faldet mere end overskuddet fra ejendomsdriften. Dog vil en negativ værdiregulering ikke have en likviditetsmæssig effekt før ejendommen realiseres (dvs. sælges), hvorfor overskuddet fra driften stadig kan udloddes til investorerne.

Eksempel på en afkastberegning med negativt afkast og positiv udbyttebetaling:


En af fordelene ved ejendomsinvestering hos Brickshare er, at du som investor selv er med til at bestemme, hvornår en en investering skal realiseres. Det vil sige, at får du et negativt afkast på en investering, kan du, som investor, vælge at vente med at sælge, til ejendommens værdi er steget igen. Alt imens du stadig får udloddet udbytte.

Sådan beregner vi afkast og udbytte hos Brickshare

Hos Brickshare tager vi udgangspunkt i de samme simplificerede formler, som angivet herover for afkast (%) og udbytte (%). I praksis opgør Brickshare afkastet før skat, hvilket betyder, at vi beregner afkast ved brug af det regnskabsmæssige resultat ”Resultat før skat” og investorens indskudte egenkapital (den investeringssum en investor har investeret i et givent projekt via Brickshare-platformen).

Formel for afkastberegning hos Brickshare:

Afkast før skat (%) = Resultat før skat / Egenkapitalindskud

Årsagen til at vi anvender ”Resultat før skat”, er;

  • at ”Resultat før skat” inkluderer Driftsresultat og Værdireguleringer. Således får vi et udtryk for den totale værditilvækst før skat over en given periode,
  • at du får en fuld og ”uforstyrret” opgørelse af værdiskabelsen i ejendomsselskabet uden inddragelse af skatteoptimerende løsninger,
  • samt at du i højere grad kan sammenholde afkast på tværs af sammenlignelige selskaber, da de skattemæssige forhold ekskluderes.

Eksempel på afkastberegning hos Brickshare:


Vi beregner udbytte (%) ud fra beløbet, der udloddes til investorerne og investorernes egenkapitalindskud via denne formel:

Formel for udbytte (før skat):

Udbytte (%) = udloddet beløb / Egenkapitalindskud

Beløbet der udloddes, opgøres før tilbageholdt udbytteskat – dvs. summen af dé penge som investoren modtager på sin konto og dé penge som SKAT skal have i udbytteskat. Dette gøres, da investorer har individuelle skatteforhold, som vi ikke kender til på forhånd.

Eksempel på beregning af udbytte hos Brickshare:

Det kan du få i afkast og udbytte med Brickshare

Hos Brickshare er det årlige afkast og udbytte forskelligt fra hvert investeringsprojekt. 

Det årlige afkast før skat (EKF) ligger typisk på mellem 7-10% og inkluderer både kursændringer og kontante udbytter. Derudover kan du som investor se frem til en potentiel gevinst via værdistigninger på investeringsejendommene, når du sælger dine aktier/andele igen. Det vil sige, når investeringen realiseres ved at salg af din andel. 

Typisk ligger det årlige udbytte på mellem 3-5%, som løbende bliver udbetalt til investorerne i løbet af et år.

Du kan læse om vores nyeste investeringsprojekter lige her.

Skulle du stadig være i tvivl om, hvordan afkast og udbytte fungerer, så er du mere end velkommen til at kontakte os på tlf. 71 99 26 22 eller hello@brickshare.dk

Ejendomsinvestering made easy

+60 millioner i crowdfundet beløb
Sælg dine aktier til markedspris
+6000 brugere på platformen
Modtag løbende udbytte