Det kigger vi efter, når vi investerer i ejendomme

Jens Christian Berner
Head of Real Estate

Hvilke kriterier skal opfyldes, når vi vælger investeringsejendomme? Og hvorfor har vi valgt at fokusere på det københavnske boligmarked? Det er alle spørgsmål, som jeg vil komme nærmere ind på i mit første blogindlæg for Brickshare.

Den 1. maj i år startede jeg som Head of Real Estate hos Brickshare, hvor jeg skal sætte fart på ejendomssiden med en ny strategi. Efter en lang karriere i internationale virksomheder med direktionens ansvar for ejendomsområdet søgte jeg nye muligheder, hvor jeg kunne anvende min mangeårige ejendomserfaring og være med til at påvirke udviklingen på det danske ejendomsmarked. Brickshare var et oplagt valg på grund af den visionære tilgang til at demokratisere investering i fast ejendom med investeringer fra 10.000 kr.

Men nok om mig. Med Brickshare giver vi alle mulighed for at investere i en diversificeret ejendomsportefølje, som er nøje sammensat ud fra nedenstående strategi.

Fokus på det københavnske boligmarked

Fast ejendom har historisk set været den aktivklasse , som har udviklet sig kommercielt mest positivt over tid. Særligt har boligejendomme i storbyer i den vestlige verden stået for fine afkast (EKF) og værdistigninger til deres investorer (1).

I Brickshare har vi derfor valgt at fokusere på ejendomsinvesteringer i København, som er en international metropol i hastig udvikling. København er i dag prissat betydeligt under Oslo og Stockholm, hvor priserne på lejligheder er mere end 20% højere end i København (2). Derudover vokser den danske hovedstad med cirka 10.800 beboere (3) om året, mens Københavns Kommune vurderer, at de hvert år mangler cirka 4500 boliger i hovedstaden.(4)

Verdensøkonomien er foranderlig, men alle har brug for en bolig uanset konjunkturer. Dertil er det vigtigt at have for øje, at en ny urbaniseringstendens med mange tilflyttere til København er tiltagende. Hos Brickshare har vi derfor målbevidst valgt en investeringsstrategi med fokus på attraktive dele af det københavnske boligmarked.

Kilde: Boligsiden.dk


Kilde: BRFKredit


Unik mulighed for private investorer

Med Brickshares investeringsplatform har vi for første gang i historien, gjort det muligt for alle at investere i fast ejendom fra 10.000 kr. Hos Brickshare får du direkte ejerskab i ejendomme, der giver et afkast (EKF) baseret på boligudlejning. Dette er en unik mulighed for private investorer, som nu kan få del i investeringsmarkedet for boligejendomme på en simpel måde - uden at skulle bekymre sig om køb, finansiering, vedligeholdelse og administration af ejendommen.

Som alle øvrige investeringer kan investeringer i fast ejendom også være forbundet med risiko. Risiciene kan blandt andet bestå i tomgang af de udlejede boliger, lejeres manglende betaling, uforudsete omkostninger, renteforhøjelser og værditab. Disse risici kan imødekommes ved at sikre en solid investeringsstrategi, hvor beliggenhed og diversificering i ejendomsporteføljen er gennemgående fokuspunkter. 
 

Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

Beliggenheden er en væsentlig faktor ved investeringer i boligejendomme, da den primære risiko er lejetab. Lejetab kan forekomme ved eksempelvis tomgang eller manglende mulighed for at opnå tilstrækkelig høj leje, hvilket kan påvirke overskuddet fra lejeindtægterne, som udbetales til investorerne. Som nævnt imødekommer Brickshare denne risiko ved kun at fokusere sine investeringer i attraktive dele af København.

Det kan være fristende at investere i ejendomme i provinsen, som kan give en større EKF på grund af lavere indkøbspris og relativ høj leje. I provinsen er risikoen dog større for tomgang og lejenedgang i et nedadgående marked. Set over tid er det derfor Brickshares vurdering, at ejendomme i Københavns-området er den mest sikre investering. 


Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik

Når en investering i den rette beliggenhed er sikret, handler det efterfølgende om at skabe diversitet i ens ejendomsportefølje. Med en diversificeret portefølje er du således med til at sikre et stabilt afkast (EKF) af dine investeringer gennem variationer i de enkelte ejendomme med hensyn til:
 
1.    Ejendommens livscyklus
2.    Risikospredning
3.    Afkast (EKF) og værdistigning
 

1. Hvad er en ejendoms livscyklus?

En ejendoms livscyklus siger noget om, hvor ejendommen er i sin livsproces, hvilket kan have indflydelse på ejendommens attraktivitet, pris, vedligeholdelsesomkostninger, betydning for miljøet i nærområdet, energieffektivitet, design og optimering af infrastruktur med mere.

Den spæde start af en ejendoms livscyklus begynder på politikernes bord, når de beslutter sig for en ny lokalplan, som muliggør et boligbyggeri. Herefter køber man en grund, hvor man udvikler og opfører en ejendom på. Når ejendommen er færdigudviklet, flytter beboere ind, hvorefter overskuddet fra lejeindtægterne bliver udbetalt til investorerne. Jo nyere en ejendom er, jo bedre vil den være i forhold til optimal energieffektivitet, optimering af infrastruktur, design, lave vedligeholdelsesomkostninger med mere, hvilket har betydning for nem udlejning til højest mulige pris.

I den anden ende af skalaen har vi den ældre ejendom, som måske ikke længere ligger så attraktivt i forhold til infrastruktur. Det kan være, at ejendommen ikke har en god planløsning, ringe energioptimering og måske er den bygget før 1992 og ikke omkonverteret (den har ikke fri markedsleje), hvilket samlet set giver større risiko i forhold til tomgang og lavere husleje.
 
Forskellen på de to typer ejendomme kan være prisen, hvor den nye ejendom er dyrere pr. kvadratmeter end den ældre. Købes den ældre ejendom til en tilstrækkelig lav pris, kan den stadig godt give et godt afkast (EKF) til sine investorer, men risikoen (særligt ved en dårlig beliggenhed) vil være større i forhold til tomgang, jo flere nye og attraktive boliger, som bygges i området. 
 
Brickshare investerer kun i nyere ejendomme eller ejendomme, som er omkonverteret efter 1992 med fri markedsleje. Hos Brickshare vil diversiteten i ejendommenes livscyklus primært bestå af omkonverterede boliger efter 1992 og udviklingsejendomme. Vi vurderer, at det er den mest gunstige ejendomsinvestering til gavn for vores investorer. Med andre ord giver Brickshare en unik mulighed til private investorer, som således kan investere i ejendomme med forskellige livscyklusser og derved optimere deres investering bedst muligt.
 

2. Hvorfor risikospredning?

Risikospredning handler blandt andet om, at du som investor har mulighed for at sprede dine investeringer på flere ejendomme. Ud fra en gynger og karrusel-tankegang har du mulighed for at optimere dine investeringer eller minimere dine tab. Risikospredning gælder i alle investeringsforhold, også i ejendomsinvestering, og her tilbyder Brickshare dig en unik mulighed for at sprede dine investeringer ned til 10.000 kr. i flere forskellige ejendomsselskaber, som er juridisk adskilt fra hinanden i forhold til risiko og kommerciel profil.
 

3. Kig altid på afkast (EKF) og værdistigning

Afkast (EKF) er det begreb som den professionelle ejendomsinvestor kigger på og er et udtryk for, hvad din investeret kapital kaster af sig - både i forhold til udbytte og potentielle værdistigninger. Gennem Brickshare-platformen kan du investere i ejendomsporteføljer, hvor disse er belånt med almindelig realkreditlån, præcis som de fleste boligejere gør, når de køber en ny bolig. Det betyder, at hver gang en investor indskyder 1 kr. i et ejendomsprojekt, optager ejendomsselskabet et lån på 2 kr., hvilket påvirker prisudviklingen på boligmarkedet 3-fold på både godt og ondt. 

Værdistigning er den værdi, som ejendommen måtte stige med over tid. Din aktieandel har en startkurs på købstidspunktet, og den vil stige eller falde i takt med, at ejendommens værdi måtte stige eller falde frem til den dag, hvor du vælger at sælge din aktieandel. Ejendommens værdi vurderes løbende af Brickshare og valideres af PwC. Denne vurdering giver din aktieandel en såkaldt indre værdi, som kan være med til at afgøre, om det er gunstigt at sælge din aktieandel, eller om du skal holde fast i den i længere tid.

Afkastet (EKF) kan variere fra ejendom til ejendom afhængigt af pris, omkostninger og lejeniveau. Lejeindtægt og tomgang kan som nævnt blandt andet optimeres gennem den rette beliggenhed og valg af nyere ejendomme. Prisen er afhængig af mange forhold, ligesom omkostninger kan optimeres gennem stordriftsfordele, herunder outsourcing af drift til professionelle, som kan køre driften i sammenhæng med andre store ejendomsporteføljer. Netop ejendomsadministration og drift af Brickshares ejendomme vil blive outsourcet til en ekstern leverandør, som derved kan optimere servicen for lejerne.
 
I forhold til værdistigning vil nogle beliggenheder opleve større eller mindre værdistigninger, som afhænger af ejendommenes livscyklus, demografi og udviklingen af det enkelte byområde. Nogle gange kan det betale sig at købe tidligt i et byudviklingsområde og for eksempelvis investere i en udviklingsejendom, som kan købes til en attraktiv pris, men som først kan udlejes, når ejendommen er færdig 12 måneder senere. Udvikler dette byområde sig attraktivt, vil du derfor kunne se en hurtig prisudvikling til gavn for investorerne i forhold til afkastgraden.

Udviklingsejendomme har dog en pris: Fra investeringstidspunktet til overskuddet fra de første lejeindtægter udbetales til investorerne, kan der gå cirka 12 måneder. Omvendt er der ejendomme, som på grund af beliggenhed og alder, ikke oplever prisstigninger eller i krisetider måske endda falder i værdi, hvilket er en risiko for investor.
 

Sammensæt din egen ejendomsportefølje

Samlet set tilbyder Brickshare en attraktiv mulighed for investorer, der ønsker at sammensætte en unik og diversificeret portefølje af ejendomme ud fra deres egen vurdering af balancen mellem ejendommens beliggenhed, livscyklus, risikospredning og afkast (EKF).
 
Min næste blog vil omhandle vores igangværende research i forhold til opkøb af store ejendomme bestående af 20+ lejligheder. 

 

Ejendomsinvestering made easy

+30 millioner i crowdfundet beløb
Sælg dine aktier til markedspris
+4500 brugere på platformen
Modtag løbende udbytte